Trong quá trình tư vấn và thi công thực tế, TPT Steel nhận thấy rất nhiều chủ đầu tư quan tâm đến phương án xây nhà phần thô nhưng vẫn chưa hiểu rõ phạm vi công việc, chi phí và những lưu ý quan trọng trong quá trình thi công. Thực tế, phần thô là giai đoạn quyết định kết cấu chịu lực, độ bền và sự an toàn lâu dài của ngôi nhà.
Ở bài viết này, TPT Steel sẽ giúp bạn làm rõ xây nhà phần thô là gì, gồm những hạng mục thi công nào, đơn giá xây nhà phần thô hiện nay, đồng thời chia sẻ các kinh nghiệm thực tế để chủ đầu tư kiểm soát chi phí và hạn chế phát sinh trong quá trình xây dựng.
Xây nhà phần thô là gì?
Xây nhà phần thô là giai đoạn tạo nên “bộ khung xương” vững chắc cho ngôi nhà, quyết định trực tiếp đến kết cấu chịu lực và hình khối tổng thể của công trình. Đây là bước thi công nền tảng, được thực hiện theo đúng bản vẽ thiết kế trước khi chuyển sang giai đoạn hoàn thiện nội thất.
Các hạng mục trong xây nhà phần thô thường bao gồm móng, dầm, cột, sàn, tường, cầu thang, mái bê tông, cùng với việc lắp đặt hệ thống điện, nước âm tường. Sau khi hoàn thành phần thô, ngôi nhà sẽ có hình dáng hoàn chỉnh về mặt kết cấu, sẵn sàng cho các công đoạn hoàn thiện như ốp lát, sơn, lắp đặt thiết bị.
Có thể xem phần thô là nền tảng quan trọng nhất của công trình. Chất lượng thi công giai đoạn này ảnh hưởng trực tiếp đến độ an toàn, độ bền và chất lượng sử dụng lâu dài của ngôi nhà. Nếu phần thô được thi công đúng kỹ thuật, các hạng mục hoàn thiện về sau sẽ thuận lợi hơn và hạn chế các sự cố như nứt, thấm hay xuống cấp.
Tham khảo thêm: Nhà thép tiền chế là gì?
Xây nhà phần thô gồm những hạng mục nào?
Xây nhà phần thô bao gồm các hạng mục thi công chính nhằm hoàn thiện kết cấu chịu lực và hình khối cơ bản của ngôi nhà. Tùy theo quy mô và thiết kế, phạm vi công việc có thể khác nhau, tuy nhiên về cơ bản sẽ gồm các hạng mục sau:
Thi công phần móng
Phần móng là hạng mục đầu tiên và quan trọng nhất trong xây nhà phần thô. Công việc bao gồm đào móng, đổ bê tông lót, thi công cốt thép và đổ bê tông móng theo đúng hồ sơ thiết kế. Chất lượng móng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chịu lực và độ ổn định lâu dài của công trình.
Thi công khung kết cấu bê tông cốt thép
Hạng mục này bao gồm cột, dầm, sàn bê tông của các tầng. Đây là hệ khung chịu lực chính, quyết định độ vững chắc và khả năng chịu tải của ngôi nhà trong quá trình sử dụng.
Xây tường bao và tường ngăn
Tường bao và tường ngăn được xây dựng theo mặt bằng kiến trúc đã thiết kế, tạo nên không gian sử dụng bên trong ngôi nhà. Công đoạn này cần đảm bảo đúng kích thước, cao độ và kỹ thuật xây để thuận lợi cho các bước hoàn thiện sau.
Thi công cầu thang
Cầu thang bê tông cốt thép được thi công trong giai đoạn phần thô, bao gồm kết cấu chịu lực và hình dáng cơ bản. Việc thi công đúng kỹ thuật giúp cầu thang đảm bảo an toàn và thuận tiện khi hoàn thiện.
Thi công mái bê tông
Đối với nhà sử dụng mái bê tông cốt thép, hạng mục này bao gồm đổ sàn mái và các cấu kiện liên quan. Đây là lớp bảo vệ phía trên cùng, ảnh hưởng đến khả năng chống nóng, chống thấm và độ bền của công trình.
Lắp đặt hệ thống điện, nước âm tường
Trong giai đoạn xây nhà phần thô, hệ thống điện và nước được đi âm trong tường, sàn và trần theo bản vẽ kỹ thuật. Việc bố trí đúng ngay từ đầu giúp hạn chế việc đục phá, sửa chữa khi bước vào giai đoạn hoàn thiện.
Đơn giá xây nhà phần thô năm 2026
Theo mặt bằng chung thị trường xây dựng hiện nay, đơn giá xây nhà phần thô năm 2026 dao động phổ biến trong khoảng 3,3 – 3,9 triệu đồng/m² sàn xây dựng. Mức giá này mang tính tham khảo và có thể thay đổi tùy theo loại hình công trình, quy mô và điều kiện thi công thực tế.
Thông thường, đơn giá xây dựng phần thô đã bao gồm:
- Nguyên vật liệu thô như sắt, thép, xi măng, cát, đá
- Nhân công thi công các hạng mục kết cấu chính
Đơn giá xây nhà phần thô theo loại hình công trình
Tùy vào đặc điểm kiến trúc, đơn giá xây nhà phần thô có thể được phân loại như sau:
- Nhà phố hiện đại: khoảng 3,4 – 3,75 triệu đồng/m²
- Biệt thự: khoảng 3,5 – 3,9 triệu đồng/m²
- Nhà cấp 4: khoảng 3,3 – 3,5 triệu đồng/m²
Mức đơn giá sẽ có sự chênh lệch tùy thuộc vào kết cấu, số tầng và độ phức tạp của thiết kế.
Tham khảo thêm: Đơn giá xây dựng nhà thép tiền chế mới nhất
Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây nhà phần thô
Đơn giá xây dựng phần thô không chỉ phụ thuộc vào diện tích mà còn chịu tác động bởi nhiều yếu tố khác:
- Địa điểm và diện tích xây dựng: Nhà trong hẻm nhỏ hoặc công trình có diện tích sàn nhỏ (thường dưới 350 m²) có thể có đơn giá cao hơn do chi phí vận chuyển và thi công tăng.
- Loại hình công trình: Biệt thự cổ điển hoặc nhà có thiết kế phức tạp đòi hỏi kỹ thuật cao thường có chi phí cao hơn nhà ở thông thường.
- Vị trí địa lý: Mức đơn giá tại các khu vực như TP.HCM, Đà Nẵng có thể chênh lệch so với các tỉnh thành khác do chi phí nhân công và vật liệu.
Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà phần thô
Trong tổng chi phí xây dựng nhà ở, chi phí xây nhà phần thô thường chiếm khoảng 50–60% giá trị công trình. Mức chi phí này chịu tác động bởi nhiều yếu tố khác nhau, không chỉ phụ thuộc vào đơn giá/m² mà còn liên quan trực tiếp đến điều kiện thi công và giải pháp kỹ thuật.
Diện tích và quy mô công trình
Diện tích xây dựng là yếu tố ảnh hưởng lớn đến chi phí phần thô. Thông thường, nhà có diện tích lớn sẽ có đơn giá/m² thấp hơn do tối ưu được vật tư và nhân công. Ngược lại, nhà có diện tích nhỏ, đặc biệt dưới 350 m² sàn, thường có đơn giá cao hơn.
Ngoài diện tích, số tầng, số phòng và mật độ xây dựng cũng làm tăng khối lượng bê tông, cốt thép và thời gian thi công, từ đó ảnh hưởng đến tổng chi phí.
Vị trí và điều kiện thi công
Những công trình nằm trong hẻm nhỏ, đường khó tiếp cận thường phát sinh thêm chi phí cho việc vận chuyển vật tư và nhân công bốc xếp. Bên cạnh đó, điều kiện địa chất nền đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí phần thô. Nền đất yếu phải gia cố móng bằng các biện pháp như ép cọc, cừ tràm hoặc móng sâu, khiến chi phí tăng đáng kể so với nền đất ổn định.
Chất lượng và loại vật liệu sử dụng
Mặc dù đều là vật liệu phần thô, nhưng việc lựa chọn thép, xi măng, gạch, cát từ các thương hiệu uy tín, đạt tiêu chuẩn chất lượng cao sẽ làm tăng giá thành so với vật liệu phổ thông. Tuy nhiên, vật liệu chất lượng tốt giúp đảm bảo độ bền, khả năng chịu lực và hạn chế rủi ro kỹ thuật trong quá trình sử dụng lâu dài.
Thiết kế và kiến trúc công trình
Những công trình có thiết kế cầu kỳ, phong cách cổ điển hoặc tân cổ điển, nhiều chi tiết trang trí, trụ cột lớn, cầu thang đúc phức tạp thường yêu cầu kỹ thuật cao và thời gian thi công dài hơn. Điều này làm tăng chi phí nhân công và vật tư trong giai đoạn xây nhà phần thô.
Tay nghề và uy tín của nhà thầu
Đơn vị thi công có đội ngũ thợ lành nghề, quy trình giám sát chặt chẽ thường đảm bảo chất lượng thi công phần thô tốt hơn, hạn chế sai sót kỹ thuật và giảm nguy cơ phát sinh chi phí sửa chữa về sau. Mặc dù đơn giá ban đầu có thể cao hơn, nhưng đây là yếu tố quan trọng để kiểm soát tổng chi phí và chất lượng công trình.
Thời điểm xây dựng
Giá vật liệu xây dựng và nhân công có thể biến động theo mùa xây dựng và từng năm. Việc thi công vào thời điểm giá vật tư tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí xây nhà phần thô so với các giai đoạn thị trường ổn định.
So sánh xây nhà phần thô và xây nhà trọn gói
| Tiêu chí | Xây nhà phần thô | Xây nhà trọn gói |
|---|---|---|
| Phạm vi công việc | Thi công phần móng, kết cấu chính, tường, mái, hệ thống điện nước âm | Thi công từ phần thô đến hoàn thiện |
| Mức độ chủ động | Chủ đầu tư chủ động lựa chọn vật liệu hoàn thiện | Đơn vị thi công đảm nhận toàn bộ |
| Quản lý & giám sát | Chủ đầu tư cần tham gia quản lý phần hoàn thiện | Ít tốn thời gian quản lý |
| Kiểm soát chi phí | Dễ phát sinh nếu không có kế hoạch rõ ràng | Dễ kiểm soát tổng chi phí nếu hợp đồng chi tiết |
| Yêu cầu kinh nghiệm | Cần hiểu biết nhất định về xây dựng | Phù hợp với người ít kinh nghiệm |
| Phù hợp với ai | Người có thời gian, muốn tự chọn vật liệu | Người bận rộn, muốn đơn giản hóa quá trình |
Từ bảng so sánh trên có thể thấy, mỗi hình thức xây dựng đều có ưu và nhược điểm riêng. Việc lựa chọn xây nhà phần thô hay xây nhà trọn gói nên dựa trên thời gian, kinh nghiệm quản lý và nhu cầu thực tế của từng gia chủ, thay vì chỉ so sánh về chi phí ban đầu.
Khi nào nên chọn xây nhà phần thô?
Xây nhà phần thô là lựa chọn phù hợp khi chủ đầu tư có kinh nghiệm xây dựng, am hiểu vật liệu và có thời gian trực tiếp tham gia giám sát công trình. Hình thức này cho phép chủ đầu tư chủ động kiểm soát chất lượng khung kết cấu, đồng thời tự tay lựa chọn vật tư hoàn thiện theo ý thích, tạo dấu ấn riêng cho ngôi nhà.
Ngoài ra, xây nhà phần thô thường được cân nhắc trong các trường hợp sau:
- Có kinh nghiệm và kiến thức xây dựng: Chủ đầu tư hoặc người hỗ trợ có hiểu biết về kỹ thuật thi công để giám sát đội thợ, kiểm soát chất lượng các hạng mục hoàn thiện.
- Có thời gian giám sát công trình: Việc thường xuyên có mặt tại công trình giúp kịp thời kiểm tra tiến độ, phát hiện sai sót và xử lý các vấn đề phát sinh.
- Muốn chủ động lựa chọn vật tư hoàn thiện: Chủ đầu tư có nhu cầu tự chọn gạch lát, sơn, thiết bị vệ sinh hoặc các vật liệu hoàn thiện cao cấp, đặc thù theo sở thích và phong cách riêng.
- Mong muốn tối ưu chi phí: Khi có khả năng tự tìm nguồn vật liệu hoàn thiện với mức giá phù hợp hoặc tự thuê các đội thợ riêng lẻ, chủ đầu tư có thể kiểm soát tốt chi phí so với việc sử dụng gói trọn gói.
- Đã có đội thợ hoàn thiện tin cậy: Việc có sẵn các đội thợ điện nước, thạch cao, sơn nước uy tín giúp quá trình hoàn thiện diễn ra thuận lợi và đảm bảo chất lượng.
Lưu ý quan trọng khi xây nhà phần thô
Xây dựng phần thô bao gồm móng, khung kết cấu, tường, mái bê tông và hệ thống điện nước âm chính là “khung xương” quyết định tuổi thọ, độ an toàn và chất lượng lâu dài của ngôi nhà. Nếu giai đoạn này thi công không đúng kỹ thuật, các sự cố như nứt tường, thấm nước, lún móng rất dễ xảy ra và khó khắc phục về sau.
Dưới đây là 3 lưu ý quan trọng cần đặc biệt chú trọng khi xây nhà phần thô.
1. Lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng
Việc chọn đúng nhà thầu có vai trò quyết định đến chất lượng phần thô. Chủ đầu tư nên kiểm tra năng lực thi công, tham quan các công trình thực tế mà nhà thầu đã thực hiện để đánh giá tay nghề và quy trình làm việc.
Hợp đồng xây dựng cần được lập chi tiết và rõ ràng, bao gồm phạm vi công việc, chủng loại vật tư, tiến độ thi công, chính sách bảo hành và các điều khoản xử lý vi phạm. Đồng thời, cần xác định rõ phạm vi phần thô, thường bao gồm móng, khung, tường, mái, hệ thống điện nước âm và không bao gồm gạch lát, sơn, thiết bị vệ sinh, nhằm tránh tranh chấp trong quá trình thi công.
2. Kỹ thuật thi công cốt lõi cần kiểm soát chặt chẽ
Phần móng và bê tông là hạng mục quan trọng nhất. Thi công móng không đúng kỹ thuật có thể gây sụt lún, ảnh hưởng nghiêm trọng đến toàn bộ công trình. Bê tông cần được bảo dưỡng đúng quy trình, đặc biệt trong điều kiện thời tiết nắng nóng.
Cốt thép phải được đan đúng bản vẽ, nối thép so le và lắp dựng coppha chắc chắn. Tuyệt đối không tháo coppha sớm khi bê tông chưa đạt đủ cường độ.
Khi xây tường, cần đảm bảo tường thẳng, mạch xây đều, sử dụng gạch đinh hoặc gạch thẻ tại các vị trí chân tường, cạnh cửa để tăng độ cứng và hạn chế nứt.
Chống thấm là khâu đặc biệt quan trọng, cần thực hiện kỹ tại các khu vực như nhà vệ sinh, ban công, sân thượng và chân tường. Việc làm ẩu ở bước này sẽ dẫn đến thấm dột nghiêm trọng trong quá trình sử dụng.
Đối với hệ thống điện nước âm, cần kiểm tra kỹ vị trí ống chờ, không chôn ống ruột gà quá nông và đảm bảo bố trí hợp lý để tránh nứt tường hoặc hư hỏng khi hoàn thiện.
3. Giám sát thi công và kiểm soát vật liệu
Trong suốt quá trình xây nhà phần thô, chủ đầu tư nên tự giám sát hoặc thuê đơn vị giám sát chuyên nghiệp, không nên hoàn toàn phó mặc cho đội thợ thi công.
Vật liệu xây dựng cần được kiểm soát chặt chẽ về chủng loại và chất lượng, đặc biệt là thép, xi măng và cát. Việc sử dụng vật liệu kém chất lượng có thể làm giảm tuổi thọ công trình và gây rủi ro về an toàn.
Tại các vị trí tiếp giáp giữa tường và cột, hộp gen kỹ thuật, nên sử dụng lưới mắt cáo chống nứt để hạn chế tình trạng nứt chân chim sau khi hoàn thiện.
Một số lưu ý khác:
Ngoài các yếu tố kỹ thuật, cần đảm bảo an toàn lao động trong quá trình thi công, hệ thống giàn giáo và che chắn phải được lắp đặt chắc chắn.
Trước khi xây dựng, chủ đầu tư nên kiểm tra và ghi nhận hiện trạng các công trình lân cận, đồng thời trao đổi với hàng xóm để hạn chế rủi ro tranh chấp trong quá trình thi công.
